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粵港澳大灣區三四線市場調研

2019-04-16
來源:香港商報

   

  2018年末江門常住人口459.82萬人,其中城鎮人口305.78萬人,城鎮化率66.5%,戶籍人口398.91萬人,常住/戶籍人口比值為1.15。2018年全市實現地區生產總值2900.41億元(人民幣,下同),比上年增長7.8%,三次產業結構為7.0:48.5:44.5,以二三產業為主,全市人均GDP達63328元,接近1萬美元,標誌經濟社會的整體發展達到中等發達地區水平。全年城鎮常住居民人均可支配收入35466元,比上年增長9.2%,其中工資性收入佔全部可支配收入的75%,說明居民收入渠道相對多元化。

  限定「豪宅線」控房價

  2017年4月,江門落地限購、限貸政策,非本市戶籍家庭購買首套房,社保須連續繳滿半年以上;購買二套房,社保須連續繳滿一年以上;各類人才、華僑及港澳臺同胞限購1套;本市戶籍家庭限購3套,且須全款;限購範圍為蓬江區、江海區及新會區會城街道。限貸而言,首套、二套且貸款已結清,首付比例不低於三成;二套且貸款未結清,售價低於「豪宅線」首付不低於四成,售價高於「豪宅線」首付不低於六成。這裏需要說的是「豪宅線」,有別於其他城市通過預證審批來限價,江門不刻意控制預售證發放,而是通過劃定「豪宅線」維穩房價,且「豪宅線」也由去年的12650元/平方米降至當前12530元/平方米。倘若房價漲跌幅超10%,則預售須重新備案。

  到訪量去化率皆回落

  2016、2017年,江門房地產市場延續高熱度,成交量持續提升。2018年下半年,江門房地產市場明顯轉冷,全年主城區商品住宅成交140.7萬平方米,同比下降42%。所調研項目的案場到訪量、新開盤去化率普遍皆有回落,工作日日均到訪量15至20組,周末30至50組,渠道分銷項目到訪量略多,月均成交25至50套,自大灣區規劃發布後,市場情況尚未顯著改善,但也沒有繼續惡化,整體市場相對平穩。

  蓬江區為江門主城區,主打改善需求,房價1.3萬至1.5萬元/平方米,是全市價格高地。其中,濱江新城國際生活區是政府重點規劃片區,周邊生活配套仍須完善,地價7000至9000元/平方米,房價1.2萬至1.5萬元/平方米,在售項目盈利空間逼仄。新會區、江海區主打剛需、首改需求,房價9500至12000元/平方米。

  本地客戶佔比約80%

  限購後外地客群喪失購房資格,本地客戶漸成市場成交主力,成交佔比在60%至80%之間,部分高價盤有少量的港澳客戶,成交佔比約10%。本地客戶有一定地域鄙視鏈,新會、江海兩區客群會去蓬江區買房,但蓬江區客群不會外溢至新會、江海兩區;並且,本地客戶對價格敏感度較高,在同一片區更傾向低總價產品,即使品牌房企也難以獲得品牌或者產品溢價。

  展望未來,粵港澳大灣區屬長期發展規劃,短期對江門房地產市場利好程度有限。而在限購政策的作用下,外來投資客早已退場,本地客群仍是市場成交主力。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩,成交量同比基本持平,或者小幅回升,房價上漲空間實有限。(江門篇)

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[責任編輯:程向明]
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