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嚴躍進:如果取消了公攤面積 買房是否會更踏實

2019-02-28
來源:網易研究局

   作者|嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監 網易研究局專欄作家)

  近期關于套內面積政策的討論非常熱烈,這既是老百姓購房的痛點,也是房地產交易領域的焦點。購房按照套內面積方式計價,即是建筑技術層面的問題,也是市場交易和民生的問題。老百姓關心“套內面積”的概念,其實本質上也是希望房屋買賣更踏實、更穩妥。

  一、房屋買賣存在諸多不踏實

  2019年2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《住宅項目規范(征求意見稿)》。該政策明確提出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易。此類政策一發布,市場討論很多。絕大多數觀點認為,該政策和此前市場熱議的公攤面積矛盾有關聯。

  這里提及的公攤面積矛盾,指的是什么呢?通俗來說,在2018年曾經出現過“買100平方米只得70平方米”的討論,即所謂“公攤擠壓住房面積”的討論。從深層次原因看,其實是老百姓對于公攤面積本身存在不信任或各類質疑。這些問題最終反映在購房者心理上,即不踏實的感受。具體來看,圍繞“套內面積”概念,大體上有以下幾種不踏實。

  第一、得房率太低,進而引發怨言。對于絕大多數購房者來說,省吃儉用買下一套住房,經濟壓力很大。但到了交付房屋后,卻發現實際入住的面積和購房合同有很大差異,這自然會很惱火。而且部分戶型設計比較糟糕,最終實際可利用的面積將更少。

  第二、公攤面積難以精準測量。雖然在購房合同中會寫到購房者需要分攤的共同部位面積大小,但現實中很難對這部分面積進行測量。更多的時候,基本上是開發商自己計算和填報到合同中。往往購房者對于此類公攤面積都有懷疑和不信任的想法。

  第三、公攤面積相關成本和收益處理思路不清晰。這個也是此前討論較多的問題。從成本上看,爭議最多的就是公共停車位。很多購房者會質疑,既然公攤面積費用已支付,那么小區停車位為什么會重復收費。而從收益上看,類似電梯等既然已算為公攤,那么電梯廣告經營收入就應歸于業主,而非物業公司。

  二、套內面積計價讓購房者更踏實

  對于此類套內面積方式計價的交易模式,對于購房者來說,顯然會更為踏實。在具體的買房交易中,購房者一般對于合同條款不會看太仔細,往往合同簽訂都是急匆匆的。這個時候忽視了細節性內容,往往在房屋交付的時候會有各類糾紛和爭議。而類似套內面積計價的方式,可以減少各類交易風險。

  對于購房者來說,類似套內面積計價,其實就是“所買即所得”。花費的錢就可以買到真實的、“不摻假”的面積,這樣交易自然就更為踏實,相關的公攤面積的問題也不大會出現。當然這里面要提個醒,或者強調一個概念,即套內面積和實際使用面積是兩個不同的概念。套內面積包括了墻面地基的1/2(另外一半墻面是你的鄰居在承擔)、屋內承重墻的面積、實際可使用的面積等。換而言之,部分墻面面積也是屬于套內面積的。

  采取了套內面積方式計價,對于購房者來說,就不用太關心所謂的得房率問題。這個時候也不用擔心營銷人員的各類虛假營銷做法。過去確實存在人為夸大得房率的概念,進而慫恿購房者入市的做法。但按照現在這種模式,此類得房率的提法就沒有了意義。

  從具體交易的角度看,采取了套內面積計算,房屋買家的部分潛在成本也會減少。很多入住的成本其實都是基于建筑面積進行的。比如說過去討論的精裝修成本,就有購房者會質疑,即為什么要按照建筑面積來計算,而不是套內面積?畢竟從精裝修的角度看,公攤面積是不涉及精裝修概念的,或者說業主沒理由來承擔。

  三、多解決問題,讓購房更踏實

  套內面積計價的事,讓購房者相對更為踏實,但針對此類征求意見稿,近期又形成了很多新的疑惑,這也是購房者相對關心的內容。此類問題是后續包括國土、房管、交易、工商、稅務等部門所需要關心和解決的,這樣才可以讓購房者購房更為踏實。

  第一、要防范開發商隨意做低公攤面積的風險。如果是按照套內面積計算,那么公攤面積的成本誰來承擔呢?這個問題不解決好,那么接下來可能會出現開發商隨意降低公攤面積的做法,最典型的就是小區的電梯會越做越小、小區綠化工作也會更加粗糙等,這顯然也會影響小區的品質。

  第二、要積極研究新的購房交易合同。當前政策其實是關注建筑設計的層面,但是后續房屋如何交易,尤其是部分二手房如何交易等,這都是購房者比較關心的。所以住房交易部門應該基于此類建筑規劃,積極研究交易新模式。

  第三、房價是否會上漲,進而轉嫁到購房成本中來?這個問題是購房者比較關心的。所以從監管部門的角度看,積極做好此類政策的宣傳、防范政策變味也很關鍵。要防范出現所謂“羊毛出在羊身上”的問題,進而打消購房者顧慮,這樣才會更加支持此類政策的改革。

[責任編輯:蔚然]
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