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顧云昌:應該允許城里人購買農村宅基地使用權

2018-12-07
來源:網易研究局

   據報道,目前農村空置宅基地有3000萬畝,相當于所有城市建成區的37%。城市可建設用地日趨縮緊,農村宅基地卻出現一戶多地,無人使用的情況。是否可以放開村鎮宅基地的流轉,讓城里人租賃或購買?網易研究局采訪了全國房地產商會聯盟主席顧云昌。

  60秒要點速讀:

  1、農村建設用地包括農民宅基地十分重要的生產要素和生活資料,目前的狀況是這一重要的資源沒有充分發揮作用,優化城鄉土地資源的配置,亟需深化土地制度改革。

  2、農村的青壯年都進了城,越來越多的房子空閑,宅基地可能荒蕪。目前宅基地只能在本鄉村內流通,就造成大量的土地和房屋資源浪費。

  3、改革的方向是在確保十八億畝耕地的前提下,打破城鄉分割的土地市場格局,實現城鄉土地資源的一體化,即建設城鄉統一的建設用地市場,在城鄉之間流轉,土地是不動產,不可以移動,但土地資源的使用權或經營權應當可以在城鄉之間流轉,城鄉土地價值都得到實現,使用價值得到充分利用。

  4、農民對自己的宅基地非常看重,根據法律規定,農村宅基地的所有權是集體的,農戶享用資格權和使用權。農民可以轉讓使用權,以宅基地的資格權和經營權的入股,合作等形式投資,獲得利益。

  5、農村宅基地土地資源的優化配置,充分發揮它的效用,不僅有利于節約十分珍貴的土地資源,也有利于增加城鄉建設用地,特別是增加十分稀缺的城鄉住房建設用地,還有利于增加農民的財產性收入,從而促進消費結構和產業結構。

  6、促進新型城鎮化健康發展,這是農民富起來的主要渠道之一。在農民進城務工、經商的同時,又能通過宅基地使用權的轉讓獲得權益,從而使他們能夠在城里租得起或是買得起住房,促進農民的市民化進程;而允許讓城里人到鄉下投資、入住、工作、消費,來享受田園生活,又有助于鄉村振興,這樣有助于貧富差距和城鄉差別的縮小。

  以下是采訪精編:

  網易研究局:是否應該允許城里人購買宅基地?

  顧云昌:從改革的方向說,應推進城鄉建設用地市場一體化,探索宅基地“三權分置”,落實宅基地集體所有權,確保宅基地農戶資格權和農戶房屋所有,放活宅基地農民房屋所有權,讓宅基地的所有人享有資格權和使用權,可以用來交易。建設交易的對象不能只局限于本村本鄉,可轉讓到城里人,形成城鄉建設用地的統一市場。當然交易的不是土地所有權,而是使用權,這和城市土地一樣。

  城市土地所有權是國家的,農村土地所有權是集體的,但可以允許人們交易使用權,實現資格權。農村人可以到城里購房,讓城里人可以到農村去安家樂業。這和城鄉建設用地一樣,使用權可以有個權限,比如說70年,跟城市一樣。實際上現在已有好多城里人在農村擁有住房,有出租的,也有向農民買的。目前的法律上還不予認定,誰買誰就是違法的。政府更不允許開發商到農村去把宅基地拿來重新開發。買農村房或建在農村建設用地上的房屋屬于小產權。

  農村建設用地,特別是越來越多的宅基地長期空置,使其破損倒塌,這么重要的資源、資產沒有充分發揮作用,很可惜,亟需改革。

  網易研究局:如何看待大量農村青壯年去城市的問題?

  顧云昌:農村宅基地數量巨大,但是農村人越來越少,這是四十年中國城市化發展的結果。城市人口1978年占18%,2018年超過58%。1978年,全國有近10億人口,城市人口1.8億,現在是近14億人口,城市人口8.1億。城市化進程使中國從40年前的1.8億到現在8.1億。農村的青壯年都進了城,越來越多的村莊人去屋空,宅基地日益荒蕪。現在的情形是,“農民工”在城里打工,收入較低,租不起像樣的房子,和他人擁擠在一間小屋。而在他們老家,空著大房子,沒人住,房子不能交易,出現空置。

  另一方面,越來越多城市人喜歡到農村去過田園生活,但是城里人不能買宅基地的使用權。城市越來越擁擠,房價越來越高,農村越來越荒蕪,房子越來越破舊,不值錢,形成非常巨大的差別。改革應該到了非推進不可的時候。

  網易研究局:應該如何切實有效的盤活宅基地?

  顧云昌:改革的方向是促進城鄉土地互相流動,改革城鄉分割的局面,形成城鄉建設用地的一體化土地市場。土地雖是不動產,不能移動,但可以流轉,流轉土地的使用權、經營權。不僅可在鄉村內流轉,還可在全國城鄉之間流轉。

  我發現,近幾年一些企業和個人已經開始行動。城里的開發商、或從事康養、旅游產業的企業,到農村去,和農民合作。把宅基地的房子進行整修改善、包裝,打造為農家樂或者民宿,開發經營田園綜合體、共享農莊。市場經濟正在或已經打破過去死水一潭的僵局,當然改革正在推進中,還需要時間不斷探索和積累經驗。改革到位后,農村建設土地使用權應當真正成為商品,可以出讓、出租、抵押、融資。

  網易研究局:如果宅基地開放后,可以設立哪些條件保障農民的權益?

  顧云昌:農民對自己的宅基地非常看重和珍惜,可以用入股、合作、合資等方式,與城里企業和個人共享收益。當然也可以將土地使用權作價,轉讓或轉租多少年得多少分成,這完全是市場經濟的企業行為。城里的企業可以是房地產開發商,也可以是文化、旅游、健康等方面的企業,有民營企業,也有國有企業。讓企業家們根據市場的需求,開發出不同的產品。政府還應該進行市場管理和監督,必要時,也可調控市場,但不要過度干預市場。

  深化城鄉用地制度,是當前中國改革十分重要的任務之一。在城鄉統一的土地市場,交易的是土地使用權,要打破城鄉屏障,城鄉主體之間可以互相交易。據我所知,深圳對集體土地上的城中村改造,就是讓開發商自己與村莊的代表去談,說好后再向政府報備。政府部門承擔起認真管理和監督的作用,很少直接干預市場的行為,總體效果不錯。

  網易研究局:現在的年輕人大部分都不愿意回到農村,如果農村宅基地要轉化為土地供應,是否具備相應的條件?

  顧云昌:現在國家土地部門已經明確農村宅基地的所有權是集體的,根據城鄉土地的規劃要求,住戶有資格權和使用權(經營權),農村宅基地在各種不同的區域,不同的地段,地價也不一樣。在市場經濟中,農村的土地和城市土地一樣有價值,也有價格,這個價格應該在交易當中產生。

  宅基地將來開發后變成民宿,變成康養中心,或旅游景區等等,農民將使用權轉讓時,這就體現價值,而價值在市場交易中產生,價格的高低決定取決于區位、定位、地價、環境、房屋品質等,由供求關系決定價格。市場交易產生利益按協議規定分成,農戶自然是受益方之一。這樣的作法在城里早是如此,例如允許單位在自用土地上建造住房,當這個單位資金不足時,必然就與有錢的單位合作。有出地的,有出錢的,建成住房后,按協議分成,一部分歸出地的單位,另一部分歸出錢的單位。

  網易研究局:是否可以讓閑置的農房,成為鄉村振興的一個產業載體?

  顧云昌:完全可以。城里的企業或個人收購農村閑置的房子后與農村組織合作,或與農戶簽訂合作協議。農民把房子作為一定的股權,開發商投入一定的資金作為股權,通過經營獲利,按照股權比例分成。在城鄉統一的土地市場中農村宅基地上的房子,既能出售,又能轉讓買賣,其使用權出讓可和城市一樣,50年、或70年、或者更多時期。允許城市居民買賣,不亦樂乎?

  農民為什么貧窮?原因之一,他們擁有的房地產還不是真正的商品,體現不出價值!辛苦蓋起來的房子不能交易,不能抵押,更不可能升值。要讓農民富起來,必須將農村土地,特別是宅基地的價值體現出來。農村一個巨大的資產就是土地,農民的主要財富就是宅基地上的是房地產。如果宅基地都能流轉了,能通過市場出租、出售、融資,農民的財富增加了,農村經濟活躍了,鄉村振興就有希望了。

  網易研究局:如果允許城里人購買宅基地使用權,對一線城市房價是否會有影響?

  顧云昌:我們發現世界各國城市化過程中都有一個逆城市化階段,即城里人往城外走。因為郊外的土地房價便宜,環境和空氣質量比城里更好,又有政府把城鄉之間的交通、基礎設施搞起來,更吸引人住到郊外去,這樣既滿足不同人的需求,也緩解城市的擁擠,既讓城里人能住上便宜和環境好的房子,又能把農村土地充分利用起來,也能緩解住房緊張。而我國現行的城鄉土地分割的體制問題,阻礙了逆城市化過程,不利于新型城市化。

  我們看到房價是梯度形成的,越靠近城市中心房價越貴,越靠近郊外越便宜。不同的人通過選擇不同地段的房子,來實現各自不同的訴求。而我們國家由于城鄉分割的土地制度,難以形成這樣的機制,現在各地城鄉有許多小產權得不到承認,更難形成梯度房價。因此城鄉土地制度的深化改革,對整個經濟改革意義重大,對解決住房問題和平抑房價,促進房地產市場健康發展也意義重大。

[責任編輯:蔚然]
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